開發商業績上漲 危機意識不斷提高

  受益于中國宏觀經濟的不斷增長，開發商在年報季紛紛交出了不錯的答卷。

　　第一財經記者不完全梳理發現，目前大部分主流開發商的銷售、營收、利潤都出現了不同程度的上漲，而面對2018年的市場，這些公司同樣下定決心要沖擊更高的排名。

　　中原地產統計發現，從已經發布的企業業績看，2017年房地產全行業主流房地產企業利潤爆發已經成為定局：A股已經發布年報的房地產企業合計37家，港股等超過15家。

　　合計超過50家房地產企業的年報數據顯示，2017年房地產行業主流企業平均凈利率高達12.3%。相比2016年全年房企的平均不到10%的凈利率明顯上漲。2015年為9.69%，而2016年為9.73%。

　　業績普遍上漲

　　2017年，碧桂園實現合同銷售金額5508億元，同比增長78.4%，整體去化率達81.5%，并成為首個年銷售額突破5000億元的公司，合同銷售面積6066萬平方米，同比增長61.9%。這是繼2016年銷售增長120%至3088.4億元，首次跨入行業前三之后，碧桂園再次發力，并躍居行業第一。

　　碧桂園年報顯示，該集團發布的2017年度業績報告顯示，期間實現營業收入約人民幣2269.0億元，毛利約人民幣587.9億元，公司股東應占利潤約人民幣260.6億元，本公司股東應占核心凈利潤約人民幣246.9億元，同比增長分別達48.2%、82.4%、126.3%、106.0%。

　　恒大3月26日發布的2017年財報顯示，2017年全年營收3110.2億元人民幣，較2016年增長47.1%；凈利潤為人民幣370.5億元，較2016年增長110.3%。

　　公告指出，恒大2017年毛利為人民幣1122.6億元，較2016年增長88.9%；毛利率為36.1%，較2016年上升8個百分點。同時，恒大核心業務利潤為人民幣405.1億元，較2016年增長94.7%；核心業務利潤率為13.0%，較2016年上升3.2個百分點。凈利潤為人民幣370.5億元，較2016年增長110.3%；凈利潤率為11.9%，較2016年上升3.6個百分點。

　　萬科在2017年實現銷售金額5299億元，同比增長45.3%，在全國的市占率近4%。

　　2017年，萬科實現營業收入2429億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤280.5億元，同比增長33.4%；每股基本盈利2.54元，同比增長33.4%。

　　旭輝年報顯示，2017年全年，旭輝實現合同銷售金額1040億元，同比增加96%，全年合同銷售面積629萬平方米，同比增加116%。旭輝凈利潤為人民幣48.3億，同比增長72%；核心凈利潤達人民幣40.8億，同比增長45%。同時，2017年的毛利率29.7%，2016年則為25.4%。

　　同樣發展較快的新城控股年報顯示，公司全年合同銷售金額達1264.72億元，同比增長94.39%，銷售面積達928.28萬平方米，同比增長61.44%。

　　2017年年報數據顯示，新城歸屬于上市公司股東的凈利潤為60.29億元，比上年同期增長99.68%，公司整體平均融資成本為5.32%，凈負債率63%，毛利率上升8個點至36%、凈利率提升至15%。

　　融信年報顯示，報告期內2017年公司全年實現合同銷售額約502.35億元，同比上升103.88%，合約銷售面積為238.69萬平方米，公司合約銷售平均單價達到21046元/平方米。毛利潤為50.25億元，同比增長118.3%;凈利潤為26.46億元，同比增長55.40%。

“由于2015、2016年的銷售火爆，市場主要房企可結算貨值充沛，業績較為穩健。從已經公布業績預告的房企來看，預虧的均為轉型或者中小型房企，主要業務依然是房地產的房企業績為正增長。”中原地產首席分析師張大偉說。

　　謹慎樂觀

　　雖然很多開發商業績很好，但是它們對未來的風險意識也在增強。

　　恒大總裁夏海鈞表示，恒大要由原來的規模型向規模加效益型轉變。以前恒大是高負債、高增長、高周轉、低成本，未來則要降低自己的負債情況。恒大計劃，2020年，要實現總資產3萬億，年銷售規模8000億，納稅超過1500億，要進入世界百強企業。負債率要大幅下降，到同行業的中低水平。

　　事實上，從2017年開始，國家對地產行業收貸，銀行在風險條件下，偏向大企業，隨后銀行融資成本開始走高。對中小企業是寒冬，但是對大企業是并購發展的機會。同時，大企業同樣開始注意到潛在風險，開始選擇更加穩健的車輪。

　　“8000億的銷售目標，距離現在還有3年時間，每年增長1000億，規模增長是15％左右，意味著土地一定是和這目標匹配的。現在目標定了，規模適度增長，注重增長質量。”恒大董事局主席許家印說。

　　碧桂園沒有定出自己的業績目標，雖然業內判斷碧桂園將大概率完成8000億的銷售額，但是碧桂園則開始不設置目標。

　　旭輝總裁林峰說：“我們一直是對當下表示焦慮，但是我們從來都會對未來留有美好希望。旭輝這么多年在市場上看多，這個看多一直基于中長期市場。”

　　因此，旭輝今年的對外目標是1400億，雖然業內預測旭輝定得偏“保守”，但是可以發現每個公司都開始越來越低調。

　　大公司謹慎的同時，也有很多房企同樣提出了更高的業績目標。

　　融信就把自己的銷售目標定在1200億，相比2017年銷售500億，融信繼續保持大幅度增長。

　　新城控股目標同樣很高，在對未來五年的規劃中，新城希望能進入top10，爭取進入top5。而對于2018年的目標，新城希望銷售1800億，從外界看，新城的實際目標可能更高。

　　雖然樓市調控重壓，但市場表現依然樂觀，從全國看，房企也收獲歷史最豐收一年。房企年度目標完成平均超過100%。大部分房企超額完成年度任務。

　　張大偉認為，千億房企數量在2017年超過16家，在調控持續加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中，2018年多家房企的銷售目標依然明顯提高。

　　不過，隨著金融手段的不斷嚴控，房企也開始不斷化解自己的風險。也有業內房企高管認為，負債過高的房企今年將面臨很大的資金壓力，可能出現以價換量情況。